Με το καθεστώς φορολογίας εισοδήματος του Ν. 2238/1994 υπήρχε ρητή διάταξη (άρθρο 4, παρ. 7) σύμφωνα με την οποία εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων τα οποία θεωρούνται ότι έχουν αποκτηθεί και τα οποία αποδεδειγμένα δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο επιτρέπεται να μη συνυπολογίζονται στο συνολικό καθαρό εισόδημα του φορολογουμένου, εφόσον εκχωρηθούν χωρίς αντάλλαγμα στο Δημόσιο. Με την εκχώρηση, το Δημόσιο υποκαθίστατο στα δικαιώματα του εκχωρητή. Με υπουργική απόφαση είχε οριστεί η διαδικασία εκχώρησης καθώς και τα δικαιολογητικά που έπρεπε να υποβληθούν στην αρμόδια ΔΟΥ.

Με την ψήφιση του νέου φορολογικού νόμου (Ν. 4172/2013) που ισχύει από 1.1.2014 και έπειτα η πιο πάνω διάταξη καταργήθηκε και ορίστηκε ότι σε φόρο υπόκειται και το εισόδημα που δεν εισπράχθηκε, αρκεί αυτό το εισόδημα να έχει γίνει απαιτητό, να έχει δηλαδή ο δικαιούχος τη δυνατότητα άσκησης του δικαιώματος είσπραξης. Επομένως, ο εκμισθωτής ακινήτου οφείλει φόρο όχι μόνο για το εισόδημα που πράγματι εισέπραξε αλλά και για τα μισθώματα που δεν εισέπραξε και ούτε προβλέπεται να εισπράξει. Αρκεί το γεγονός ότι διατηρεί το δικαίωμα είσπραξης ανεξάρτητα αν αυτό, για διάφορους λόγους, είναι εντελώς ανέφικτο.

Μετά την δικαιολογημένη αντίδραση των φορολογουμένων, το Υπουργείο Οικονομικών αναθεώρησε την παραπάνω θέση, όπως είχε διατυπωθεί στον νόμο και εξέδωσε εγκύκλιο, η οποία έδινε τη δυνατότητα στους φορολογουμένους να εκχωρήσουν τα ανείσπρακτα μισθώματα στο Δημόσιο. Με αυτό τον τρόπο, ορίστηκε η διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσει ο εκμισθωτής στην αρμόδια ΔΟΥ.

Η διαδικασία είναι σχετικά απλή. Οι φορολογούμενοι οι οποίοι πιθανολογούν ότι δεν θα εισπράξουν τα ενοίκιά τους,  για να μην φορολογηθούν για αυτά θα πρέπει, με το πέρας του φορολογικού έτους και πριν οριστικοποιήσουν την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, να εκδώσουν μέσω του δικηγόρου τους, μια διαταγή πληρωμής ή να υποβάλουν αγωγή καταβολής των μισθωμάτων στον ενοικιαστή τους. Στη συνέχεια, θα πρέπει να προσκομίσουν στην εφορία τους αντίγραφα των παραπάνω δικαστικών εγγράφων μαζί με την σχετική αίτηση εκχώρησης για να “ξεκλειδώσουν” τους ειδικούς κωδικούς της δήλωσης (125-126) και να αποκτήσουν το δικαίωμα να μην πληρώσουν φόρο για τα ανείσπρακτα ενοίκιά τους. Σε κάθε περίπτωση, η νέα ρύθμιση δεν προϋποθέτει εξώσεις, ούτε καν διεξαγωγή δίκης, αφού αρκείται σε απλή άσκηση αγωγής, έστω και την τελευταία στιγμή πριν από την κατάθεση της φορολογικής δήλωσης.

Πρέπει να τονίσουμε ότι δεν απαιτείται η ρητή αποδοχή από τον μισθωτή της εκχώρησης καθώς επίσης και η αναγγελία της εκχώρησης των μισθωμάτων στον οφειλέτη. Η προϋπόθεση που απαιτείται για την αποδοχή της εκχώρησης είναι η μη είσπραξη των εκχωρούμενων μισθωμάτων και όχι το εκκαθαρισμένο ή μη της απαίτησης, καθώς και η φερεγγυότητα ή μη του οφειλέτη.

Τέλος, θα πρέπει να τονιστεί η σημασία της δυνατότητας εκχώρησης των ανείσπρακτων μισθωμάτων στο Δημόσιο, καθώς από 01/01/2016 αυξήθηκε η φορολόγηση των εισοδημάτων από μισθώματα. Για εισόδημα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 15% και για εισόδημα από 12.001-35.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 35%, ενώ για εισοδήματα άνω των 35.001 ο φορολογικός συντελεστής θα ανέλθει σε 45%.