Όπως είναι γνωστό στους περισσότερους, τα μισθώματα επαγγελματικών χώρων (καταστήματα, γραφεία, βιομηχανοστάσια κλπ) δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ αλλά σε χαρτόσημο 3,6% το οποίο ο εκμισθωτής εισπράττει από τον μισθωτή και το αποδίδει στο ελληνικό δημόσιο με την υποβολή της ετήσιας φορολογικής του δήλωσης.

Παράλληλα, δεδομένου ότι τα μισθώματα απαλλάσσονται του ΦΠΑ, ο φόρος που επιβαρύνει τις δαπάνες ανέγερσης, αγοράς, συντήρησης ή βελτίωσης των επαγγελματικών ακινήτων δεν αναγνωρίζεται προς έκπτωση αλλά εξοδοποιείται.

Με την ψήφιση του Ν.4110 το 2013, η φορολογική αρχή έδωσε την δυνατότητα σε ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων να επιλέξουν την υπαγωγή των εισπραττόμενων ενοικίων σε ΦΠΑ, απαλλάσσοντάς τις από το χαρτόσημο. Μέχρι το 2013, η επιλογή φορολόγησης ίσχυε μόνο για τα εμπορικά και εμπορευματικά κέντρα, υπό αυστηρές προϋποθέσεις.

Παρότι η επιβάρυνση 3,6% λόγω χαρτοσήμου φαίνεται μικρότερη από την επιβάρυνση 24% λόγω ΦΠΑ, τα οφέλη που παρέχονται στις δύο πλευρές από την φορολόγηση των μισθωμάτων είναι σημαντικά.

Καταρχάς, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ των εισροών με τον οποίο έχει επιβαρυνθεί η αγορά, κατασκευή ή συντήρηση του ακινήτου για το οποίο έχει ασκηθεί επιλογή φορολόγησης καθώς και οποιαδήποτε εισροή σχετική με το εν λόγω ακίνητο. Αν εκμεταλλεύεται περισσότερα από ένα ακίνητα μπορεί να επιλέξει την φορολόγηση κάποιων από αυτά, ενώ σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, η επιλογή φορολόγησης του ενός δεν προϋποθέτει την σύμφωνη γνώμη των λοιπών συνιδιοκτητών ή την ταυτόχρονη φορολόγηση των δικών τους ενοικίων. Η επιλογή φορολόγησης μπορεί να αφορά το σύνολο ή μέρος ενός ακινήτου, αρκεί αυτό να είναι λειτουργικά ανεξάρτητο.

Για σκοπούς κατανόησης, έστω ότι μια εταιρεία προβαίνει σε επισκευή και συντήρηση ενός ακινήτου, καταβάλλοντας 500.000 ευρώ πλέον ΦΠΑ 24%, 120.000 ευρώ προκειμένου να το μισθώσει. Δεδομένου ότι οι μισθώσεις απαλλάσσονται, κατ’ αρχήν, του ΦΠΑ η εταιρεία θα επιβαρύνει τα αποτελέσματα της τρέχουσας χρήσης με έξοδα συνολικού ποσού 620.000 ευρώ, ενώ την ζημία που θα προκύψει έχει δικαίωμα να συμψηφίσει με μελλοντικά κέρδη των επόμενων πέντε ετών μόνο, με κίνδυνο μέρος της να παραγραφεί. Με την υπαγωγή των μισθωμάτων σε ΦΠΑ, το ποσό των 120.000 ευρώ μπορεί να αιτηθεί άμεσα προς συμψηφισμό με άλλες φορολογικές υποχρεώσεις ή επιστροφή σε τραπεζικό λογαριασμό της εταιρείας.

Από την πλευρά του, ο μισθωτής λαμβάνει κάθε μήνα ένα τιμολόγιο παροχής υπηρεσιών για το οφειλόμενο ενοίκιο με τον αναλογούντα ΦΠΑ τον οποίο καταβάλει στον εκμισθωτή. Ταυτόχρονα, ο εν λόγω φόρος συμπεριλαμβάνεται στην οικεία περιοδική δήλωση ΦΠΑ, ακριβώς όπως θα ίσχυε για ένα τιμολόγιο παροχής οποιασδήποτε άλλης υπηρεσίας, μειώνοντας τον οφειλόμενο φόρο προς καταβολή στο τέλος κάθε μήνα ή τριμήνου (ανάλογα με την νομική μορφή του μισθωτή). Με τον τρόπο αυτό, ο μισθωτής συμψηφίζει τον ΦΠΑ που κατέβαλε, ενώ παράλληλα δεν επιβαρύνεται με χαρτόσημο.

Συνεχίζοντας το παραπάνω παράδειγμα, ο μισθωτής του ακινήτου συμφωνείται να καταβάλει ενοίκιο 5.000 ευρώ, ενώ κατά μέσο όρο αποδίδει ΦΠΑ 3.000 ευρώ μηνιαίως. Αν η μίσθωση υπαχθεί σε χαρτόσημο θα επιβαρυνθεί με έξοδα χαρτοσήμου (5.000 x 3,6%) x 12 = 2.160 ευρώ ετησίως. Αν η μίσθωση υπαχθεί σε ΦΠΑ θα αποδίδει στον εκμισθωτή κάθε μήνα 5.000 x 24% = 1.200 ευρώ, ο πληρωτέος φόρος θα μειωθεί σε 1.800 ευρώ (3.000 – 1.200), ενώ θα απαλλαγεί από το τέλος χαρτοσήμου το οποίο σε περιπτώσεις υψηλών μισθωμάτων ή μισθωτών με πολλές επαγγελματικές εγκαταστάσεις αποτελεί ένα σημαντικό έξοδο.

Όπως ισχύει σε όλες τις περιπτώσεις απόκτησης παγίων, το ΦΠΑ εισροών που σχετίζεται με το ακίνητο πρέπει να παρακολουθείται φορολογικά επί μια δεκαετία (στα λοιπά πάγια εκτός ακινήτων ισχύει πενταετία) και να διακανονίζεται αν συντρέχει λόγος.

Γίνεται λοιπόν αντιληπτό ότι η προαιρετική επιλογή φορολόγησης των μισθωμάτων ανάμεσα σε δύο αντισυμβαλλόμενους υποκείμενους στον φόρο έχει σημαντικά οφέλη και για τις δύο πλευρές, στην περίπτωση φυσικά που ο μισθωτής είναι τυπικός στην καταβολή των ενοικίων του, καθώς σε αντίθετη περίπτωση ο εκμισθωτής μπορεί να αντιμετωπίσει σημαντικό πρόβλημα ρευστότητας, καθώς θα πρέπει να αποδίδει τον αναλογούντα φόρο χωρίς να τον έχει προηγουμένως εισπράξει.