Andersen Legal in GreeceΥποχρέωση καταβολής ΦΠΑ σε περίπτωση παράδοσης ακινήτου με αναστολή
Πρόσφατα, η ΑΑΔΕ εξέδωσε Εγκύκλιο (Ε 2071/2022) για την παροχή διευκρινίσεων αναφορικά με υποχρέωση καταβολής Φ.Π.Α. στην περίπτωση παράδοσης ακινήτου σε αναστολή, το οποίο παραδίδεται κατόπιν πλειστηριασμού.
Πότε γεννάται η φορολογική υποχρέωση
Σύμφωνα με τις οικείες διατάξεις του Κώδικα ΦΠΑ (Ν. 2859/2000), συνιστά παράδοση και επομένως αποτελεί φορολογητέα πράξη, η μεταβίβαση από υποκείμενο στον φόρο έναντι ανταλλάγματος (“εξ επαχθούς αιτίας”) της κυριότητας αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων αυτών, καθώς και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου.
Επιπρόσθετα, η φορολογική υποχρέωση γεννάται και ο φόρος καθίσταται απαιτητός μεταξύ άλλων κατά τον χρόνο υπογραφής του οριστικού συμβολαίου ή σύνταξης της έκθεσης κατακύρωσης στην περίπτωση εκούσιου ή αναγκαστικού πλειστηριασμού και μέχρι τη σύνταξη της περίληψης κατακυρωτικής έκθεσης.
Περαιτέρω, ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται το τίμημα που έλαβε ή πρόκειται να λάβει για τις πράξεις αυτές ο υποκείμενος από τον αγοραστή, τον λήπτη ή τρίτο πρόσωπο, προσαυξημένο με οποιαδήποτε παροχή που συνδέεται με τις πράξεις αυτές, ενώ αφετέρου για τις περιπτώσεις πλειστηριασμού ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται το εκπλειστηρίασμα.
Ο νόμος 4646/2019
Με τον νόμο 4646/2019, προς διευκόλυνση και τόνωση της αγοράς ακινήτων είχε εισαχθεί διάταξη με την οποία προβλεπόταν η αναστολή καταβολής ΦΠΑ στην παράδοση ακινήτων υποχρεωτικά μέχρι 31.12.2022.
Πιο συγκεκριμένα, ο ενδιαφερόμενος κατασκευαστής οικοδομών προς πώληση έπρεπε να καταθέσει αίτηση εντός προθεσμίας 6 μηνών από την έναρξη ισχύος των εν λόγω διατάξεων (2019) για τις ήδη εκδοθείσες άδειες, ενώ για άδειες που εκδίδονταν από την έναρξη ισχύος των διατάξεων αυτών και εφεξής εφαρμοζόταν η εξάμηνη προθεσμία από την έκδοση της άδειας. Η αίτηση συνοδευόταν από κατάσταση των αδιάθετων ακινήτων και από το ποσό του φόρου που αντιστοιχεί στο κάθε ακίνητο προς διακανονισμό.
Με την ολοκλήρωση της διαδικασίας, επερχόταν αναστολή καταβολής ΦΠΑ στην πώληση των ακινήτων και επιβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτων και αφορούσε το σύνολο των αδιάθετων ακινήτων.
Οι οικείες διατάξεις καθώς και οι ερμηνευτικές εγκύκλιοι προέβλεπαν επίσης ότι ο φόρος που είχε ήδη εκπεστεί πριν την χορήγηση της αναστολής έπρεπε να διακανονιστεί (να αποδοθεί) εφάπαξ, με την υποβολή έκτακτης δήλωσης ΦΠΑ κατά τον χρόνο παράδοσης του ακινήτου, και οπωσδήποτε πριν την υποβολή δήλωσης μεταβίβασης, γονικής παροχής ή δωρεάς.
Και η εγκύκλιος Ε 2071/2022
Με την πρόσφατη λοιπόν εκγύκλιο διευκρινίζεται ότι στην περίπτωση εκούσιου ή αναγκαστικού πλειστηριασμού ακινήτου, το οποίο έχει υπαχθεί στην αναστολή, ο υποκείμενος στον ΦΠΑ κατασκευαστής και καθ’ ου η εκτέλεση, έχει υποχρέωση να διακανονίσει τον εκπεσθέντα προ της έναρξης της αναστολής φόρο.
Ο επί του πλειστηριασμού υπάλληλος (συμβολαιογράφος), δεν συντάσσει την έκθεση κατακύρωσης εφόσον δεν του παραδοθεί το αντίτυπο της έκτακτης δήλωσης ΦΠΑ επί της οποίας βεβαιώνεται ότι ο προς διακανονισμό φόρος για το συγκεκριμένο ακίνητο έχει καταβληθεί.
Σε αντίθετη περίπτωση και δεδομένου ότι ο υποκείμενος στον φόρο κατασκευαστής επιλέγει την υπαγωγή των ακινήτων σε αναστολή ΦΠΑ, εφόσον δεν έχει εξοφληθεί από αυτόν ο φόρος, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού (συμβολαιογράφος), παρακρατά από το εκπλειστηρίασμα τον φόρο που οφείλεται για τον διακανονισμό της πραγματοποιηθείσας έκπτωσης από τον καθ’ ου κατασκευαστή, όπως ο φόρος αυτός έχει αναγραφεί στην κατάσταση αδιαθέτων ακινήτων.
Συνεπώς με τον τρόπο αυτό μετακαλείται η υποχρέωση απόδοσης του ΦΠΑ στο συμβολαιογράφο, ο οποίος θα υποβάλλει, επ’ ονόματι του κατασκευαστή την έκτακτη δήλωση Φ.Π.Α. και θα καταβάλει τον φόρο για λογαριασμό του, προκειμένου να μπορέσει να προβεί σύννομα στην έκδοση της περίληψης της κατακυρωτικής έκθεσης. Με τον τρόπο αυτό γίνεται προσπάθεια να διασφαλιστεί η ορθή λειτουργία της αναστολής Φ.Π.Α. και η μη επιβάρυνση της παράδοσης του ακινήτου με Φ.Π.Α για τον αγοραστή.
Το άρθρο δημοσιεύτηκε στο capital.gr
Recently, the Independent Authority for Public Revenue (AADE) issued Circular E 2071/2022 to provide clarifications regarding the obligation to pay VAT in cases where an immovable property is delivered under suspension and is subsequently delivered through auction.
When does the tax obligation arise?
In accordance with the relevant provisions of the Greek VAT Code (Law 2859/2000), the transfer of ownership of completed or partially completed buildings or parts thereof, as well as the land transferred together with them or ideal shares of land, constitutes a taxable act. Additionally, the tax obligation arises, and the tax becomes due when, among other times, the final contract is signed, or the award report is prepared in cases of voluntary or compulsory auctions. This obligation continues until the preparation of the summary of the award report.
Furthermore, the taxable value is determined as the consideration received or to be received for these acts by the party subject to VAT, the recipient, or a third party, increased by any consideration related to these acts. In cases of auctions, the auction price is taken as the taxable value.
Law 4646/2019
With Law 4646/2019, a provision was introduced to facilitate and stimulate the real estate market. It stipulated that the payment of VAT on property deliveries would be suspended until December 31, 2022.
Specifically, construction developers who wished to benefit from this provision were required to submit an application within six months from the effective date of these provisions (2019) for permits already issued. For permits issued after the effective date, the six-month period started from the date of issuance. The application included a list of the unsold properties and the amount of VAT attributable to each property to be settled.
Upon completing this procedure, the payment of VAT on property sales was suspended, and the real estate transfer tax was imposed, covering all unsold properties.
The relevant provisions and explanatory circulars also stipulated that any VAT that had already been paid before the suspension must be settled (refunded) in a lump sum, with the submission of an extraordinary VAT return at the time of property delivery, and certainly before the submission of a transfer, parental, or gift declaration.
Circular E 2071/2022
With the recent circular, it is clarified that in the case of voluntary or compulsory auction of property, which is subject to suspension, the construction developer subject to VAT and executing the act is obliged to settle the VAT that has lapsed before the suspension.
The auction clerk (notary) will not prepare the award report unless the copy of the extraordinary VAT return confirming that the VAT for the specific property has been paid is delivered to them.
In cases where the VAT-liable developer has chosen to apply the VAT suspension on property, if the tax has not been settled by the developer, the auction clerk withholds the tax owed for the reduction granted by the developer. The clerk then submits the VAT return on behalf of the developer and pays the tax on their behalf to enable the issuance of the summary of the award report. This process ensures the proper operation of the VAT suspension and prevents the burden of VAT on the property purchaser.