Andersen Legal in GreeceΒραχυχρόνια Μίσθωση: Τι ισχύει για τη φορολόγηση του εισοδήματος
Με τη νέα εγκύκλιο (Ε 2024/2024), η ΑΑΔΕ επιχειρεί να δώσει διευκρινιστικές οδηγίες αναφορικά με τη φορολόγηση του εισοδήματος που προέρχεται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων.
Ορισμός Βραχυχρόνιας Μίσθωσης
Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται πλέον η μίσθωση ή υπεκμίσθωση για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των εξήντα (60) ημερών και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Το όριο των 60 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε σύμβασης μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών, που ένα ακίνητο διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση. Συμβάσεις διάρκειας άνω των 60 ημερών θεωρούνται μακροχρόνιες μισθώσεις και στη περίπτωση αυτή θα πρέπει να γίνει αστική μίσθωση του ακινήτου.
Σε περίπτωση αναμίσθωσης, η χρονική της διάρκεια υπολογίζεται αυτοτελώς και όχι σωρευτικά με την αρχική μίσθωση.
Διευκρινίζεται, επίσης, ότι για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ως ακίνητο νοείται το διαμέρισμα, η μονοκατοικία, οποιαδήποτε μορφή οικήματος, ακόμη και το δωμάτιο εντός διαμερίσματος, που διατίθεται μεμονωμένα για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης και για το οποίο ο μισθωτής λαμβάνει ξεχωριστό ΑΜΑ (Αριθμό Μητρώου Ακινήτου). Ως εκ τούτου, το πλήθος των ΑΜΑ δεν ταυτίζεται απαραίτητα με το πλήθος των ακινήτων, που έχει στην ιδιοκτησία του ένας ιδιοκτήτης. Αν, παραδείγματος χάρη, στο ίδιο διαμέρισμα ο ιδιοκτήτης διαθέτει 3 ξεχωριστά δωμάτια, έχοντας λάβει 3 διαφορετικά ΑΜΑ, και ένα ξεχωριστό διαμέρισμα, για το οποίο επίσης έχει λάβει ΑΜΑ, τότε θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται 4 ακίνητα για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Στην εγκύκλιο αποσαφηνίζονται θέματα ως προς τη φορολόγηση και την επιβολή ΦΠΑ. Συγκεκριμένα, διαχωρίζονται τα φυσικά πρόσωπα από τους επιτηδευματίες.
Φυσικά πρόσωπα
Το εισόδημα, που λαμβάνουν τα φυσικά πρόσωπα, τα οποία εκμεταλλεύονται έως και δύο ακίνητα από τη βραχυχρόνια μίσθωση, απαλλάσσεται του ΦΠΑ 13% και φορολογείται ως εισόδημα από την εκμετάλλευση ακινήτων.
Σε διαφορετική περίπτωση, όπου το φυσικό πρόσωπο εκμεταλλεύεται τρία ή περισσότερα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, το σχετικό εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και υπάγεται στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 13%.
Ο αριθμός των ακινήτων λογίζεται βάσει του αριθμού των ΑΜΑ, που έχει λάβει το φυσικό πρόσωπο, ανεξαρτήτως εάν λαμβάνει εισόδημα.
Νομικά Πρόσωπα
Τα φυσικά πρόσωπα, που εκμεταλλεύονται από τρία ακίνητα και άνω για βραχυχρόνια διαμονή, πρέπει, από 1.1.2024 και εφεξής, να υποβάλλουν δήλωση έναρξης εργασιών και να ενταχθούν στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ, και να δηλώσουν τον ορθό ΚΑΔ (Κωδικός Άσκησης Δραστηριότητας), ανεξάρτητα από το αν παρέχουν ή όχι πρόσθετες υπηρεσίες, πέραν της παροχής κλινοσκεπασμάτων, έχοντας φυσικά όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις ενός επιτηδευματία.
Τα νομικά πρόσωπα, που ήδη δραστηριοποιούνται στην εκμετάλλευση ακινήτων για βραχυχρόνια διαμονή, θα πρέπει να ενταχθούν στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ 13%, με όλες τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα, που απορρέουν από αυτή την υποχρέωση.
Κάθε ακίνητο λογίζεται ως επαγγελματική εγκατάσταση και θα πρέπει να καταβάλλεται τέλος επιτηδεύματος για αυτό, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 31 του Ν. 3986/2011 περί επιβολής τέλους επιτηδεύματος.
Τέλος, δύο νέοι φόροι, που θα πρέπει να καταβάλλουν, είναι το τέλος παρεπιδημούντων και το τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) κατά την έκδοση των ειδικών στοιχείων – αποδείξεων είσπραξης
Το ΤΑΚΚ καταβάλλεται, τόσο από τα νομικά πρόσωπα, όσο και από τα φυσικά πρόσωπα, που εκμεταλλεύονται μέχρι 2 ακίνητα, παρόλο που δεν έχουν υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας,
Όπως είναι αντιληπτό, η ΑΑΔΕ μπορεί εύκολα και αποτελεσματικά να εντοπίσει τους ιδιοκτήτες ακινήτων, που εκμεταλλεύονται πάνω από δυό ακίνητα, μέσω των διασταυρώσεων με τους αριθμούς ΑΜΑ των ακινήτων.
Όπως έγινε γνωστό από τον Υπουργό, θα υπάρξουν και νέες παρεμβάσεις σε περίπτωση, που διαπιστωθεί ότι τα ισχύοντα μέτρα δεν επαρκούν. Αναμένουμε λοιπόν να δούμε την αποτελεσματικότητα της εφαρμογής των μέτρων και αν θα υπάρξουν περαιτέρω τροποποιήσεις.
Το άρθρο δημοσιεύτηκε στο capital.gr
With the new circular (E 2024/2024), the AADE (Independent Authority for Public Revenue) aims to provide clarifying guidelines regarding the taxation of income derived from short-term leasing of properties.
Definition of Short-Term Lease
A short-term lease is now defined as the lease or sublease for a specific period of time, less than sixty (60) days and where no services other than accommodation and bedding are provided. The 60-day limit refers to the duration of each lease agreement and not the total number of days a property is available for short-term leasing. Leases exceeding 60 days are considered long-term leases and in such cases, the property must be rented under a civil lease agreement.
In the case of subleasing, the duration is calculated independently and not cumulatively with the initial lease.
It is also clarified that for the purposes of short-term leasing, a property refers to an apartment, a single-family house, any form of dwelling, or even a room within an apartment, offered separately for short-term leasing purposes and for which the tenant receives a separate Property Registration Number. Therefore, the number of Property Registration Numbers does not necessarily correspond to the number of properties owned by an owner. For example, if an owner rents out 3 separate rooms in the same apartment, each with a different Property Registration Number, and a separate apartment for which they also have a Property Registration Number, then it is considered that they are operating 4 properties for short-term leasing purposes.
The circular also clarifies issues regarding taxation and VAT enforcement, specifically distinguishing between individuals and business entities.
Natural Persons
Income received by natural persons who exploit up to two properties through short-term leasing is exempt from 13% VAT and is taxed as income from property exploitation.
In cases where a natural person exploits three or more properties for short-term leasing, the relevant income is taxed as income from business activities and is subject to the reduced 13% VAT rate.
The number of properties is calculated based on the number of Property Identification Numbers (AMAs) received by the natural person, regardless of whether income is received.
Legal Entities
Natural persons who exploit three or more properties for short-term stays must, from 1.1.2024 onwards, submit a commencement of activities declaration and be enrolled in the regular VAT regime, declaring the correct KAD (Activity Exercise Code), regardless of whether they provide additional services beyond providing bed linen, naturally having all the rights and obligations of a professional.
Legal entities already engaged in property exploitation for short-term stays must be registered in the regular 13% VAT regime, with all the obligations and rights arising from this obligation.
Each property is considered a commercial establishment and must pay a business tax accordingly, in accordance with the provisions of Article 31 of Law 3986/2011 on business tax enforcement.
Finally, two new taxes that must be paid are the transient occupancy tax and the Climate Resilience Tax (CRT) upon issuance of special documents/receipts.
The CRT is paid by both legal entities and natural persons who exploit up to 2 properties, even though they are not required to start a business activity.
As evident, the Independent Authority for Public Revenue (IAPR) can easily and effectively identify property owners exploiting more than two properties through cross-referencing with the properties’ codes.
As announced by the Minister, there will be new interventions if it is found that the existing measures are insufficient. Therefore, we look forward to seeing the effectiveness of implementing these measures and whether further modifications will be made.