Edited by: Dimitris Moraloglou

On 18.1.2019 the Independent Public Revenue Authority issued Circular E 2016/2019 regarding the stamp duty surcharges imposed on short-term leases. As specified, in cases of short-term home leases no stamp duty surcharges impose, on the basis that, since the tenant covers – even on a short-term basis – his housing needs, the lease is treated as a civil one and is therefore exempted. On the contrary, a home lease to a lessor in order to further sublease the property to other tenants is treaded as business expense and a stamp duty surcharge at the rate of 3,6% should be imposed.

Below you may find the full article in Greek

Χαρτόσημο σε μισθώσεις “Airbnb”: Νέα εγκύκλιος της Α.Α.Δ.Ε.

του Δημήτρη Μωραλόγλου

Στις 18.1.2019 η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων εξέδωσε την Εγκύκλιο Ε 2016/2019, διευκρινίζοντας τις περιπτώσεις κατά τις οποίες οφείλεται τέλος χαρτοσήμου στις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών (τύπου bnb), ζήτημα για το οποίο μέχρι τότε υπήρχαν έντονοι προβληματισμοί και αντικρουόμενες ερμηνείες, ακόμα και μεταξύ στελεχών του Υπουργείου Οικονομικών.

Τι προβλέπει ο Κώδικας Τελών Χαρτοσήμου: Σύμφωνα με τον Κώδικα Τελών Χαρτοσήμου, ο οποίος ψηφίστηκε το 1931 και ισχύει τροποποιημένος έως σήμερα, επιβάλλεται τέλος χαρτοσήμου 3,6% επί των μισθωμάτων που προκύπτουν από την εκμίσθωση κάθε είδους ακινήτων, με μόνη εξαίρεση την εκμίσθωση κατοικιών για τις οποίες παρέχεται πλήρης απαλλαγή από το παραπάνω τέλος από 1/1/2008 και έπειτα. Ως «κατοικία» ωστόσο νοείται «μόνο η κύρια ή δευτερεύουσα οικία ή το διαμέρισμα, συμπεριλαμβανομένης και της εξοχικής κατοικίας, ήτοι οι χώροι στους οποίους εγκαθίστανται ο μισθωτής ή και η οικογένεια αυτού, για την ικανοποίηση των στεγαστικών τους αναγκών.»

Σε πλήρη αρμονία με τα παραπάνω, η ΑΑΔΕ με την πρόσφατη Εγκύκλιό της κάνει δεκτό ότι η εκμίσθωση κατοικιών σε τρίτους, έστω και για ολιγοήμερο διάστημα, καλύπτει τις βραχυχρόνιες στεγαστικές ανάγκες των μισθωτών και συνεπώς εμπίπτουν στην παραπάνω εξαίρεση του ΚΝΤΧ.

Αντίθετα, στις περιπτώσεις που κάποιος «διαχειριστής ακινήτου» μισθώνει από τον ιδιοκτήτη μια κατοικία, με σκοπό όχι την διαμονή του σε αυτό για την κάλυψη των στεγαστικών του αναγκών αλλά την περαιτέρω υπεκμίσθωσή του, παρότι πρόκειται τυπικά για μίσθωση κατοικίας δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις του ΚΝΤΧ και συνεπώς για την μίσθωση αυτή εφαρμόζεται τέλος χαρτοσήμου 3,6% επί τους συμφωνηθέντος μισθώματος, το οποίο ο διαχειριστής οφείλει να καταβάλει στον ιδιοκτήτη.

Παράδειγμα: Εταιρεία εκμετάλλευσης ακινήτων μισθώνει μια κατοικία και συμφωνεί στην καταβολή μηνιαίου μισθώματος 500 ευρώ στον ιδιοκτήτη του, την οποία εν συνεχεία εκμισθώνει βραχυχρόνια σε τουρίστες με μηνιαία έσοδα 2.000 ευρώ. Από τους πελάτες της εισπράττει 2.000 ευρώ χωρίς να υποχρεούται να αποδώσει χαρτόσημο, ενώ στον ιδιοκτήτη οφείλει μηνιαίως 500 ευρώ μίσθωμα και 18 ευρώ χαρτόσημο.

Η παραπάνω εγκύκλιος έρχεται να αποσαφηνίσει, με αρκετά μεγάλη καθυστέρηση, ίσως το τελευταίο αδιευκρίνιστο φορολογικό ζήτημα του κλάδου των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ο οποίος ήδη από το 2015 βρίσκεται σε έξαρση, μετά από αρκετές νομοθετικές (Ν.4446/2016, Ν.4472/2017) και ερμηνευτικές (ΠΟΛ.1187/2017, ΠΟΛ.1059/2108, ΠΟΛ.1162/2018, ΠΟΛ.1170/2018, ΠΟΛ.1194/2018) παρεμβάσεις της ΑΑΔΕ για διάφορα θέματα όπως η υποχρέωση ή μη έναρξης επαγγελματικής δραστηριότητας, οι περιπτώσεις υπαγωγής των εσόδων σε ΦΠΑ και ο τρόπος δήλωσης και φορολόγησης των κερδών για φυσικά ή νομικά πρόσωπα.

Κλείνοντας, είναι πλέον σαφές ότι η εκμετάλλευση επιπλωμένων κατοικιών τύπου «bnb» απαλλάσσεται από μια σειρά τελών και φόρων (ΦΠΑ, χαρτόσημο, φόρο διαμονής, δημοτικά τέλη), καθιστώντας την ιδιαίτερα ελκυστική και προσοδοφόρα, εγείροντας ωστόσο ζητήματα, ενδεχομένως αθέμιτου, ανταγωνισμού με τον ξενοδοχειακό κλάδο.