Andersen Legal in GreeceΣυνταγματικός ο Ειδικός Φόρος Ακινήτων (ΕΦΑ)
Η κατοχή εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων συνεπάγεται την επιβολή ΕΝΦΙΑ ετησίως, ενώ η μεταβίβασή τους υπόκειται σε Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων ή ΦΠΑ. Ωστόσο, πέραν των φόρων αυτών, τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες με ακίνητα στην Ελλάδα είναι καταρχάς υπόχρεα σε καταβολή Ειδικού Φόρου Ακινήτων (ΕΦΑ), σύμφωνα με τις προϋποθέσεις του Ν. 3091/2002. Υποχρέωση υποβολής δήλωσης ΕΦΑ έχουν όλες οι νομικές οντότητες και τα νομικά πρόσωπα που έχουν στην ιδιοκτησία τους ακίνητα στην Ελλάδα με τις εξαιρέσεις βέβαια που προβλέπονται στο σχετικό νόμο.
Με την απόφαση 1312/2023, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι η επιβολή του ένδικου ειδικού φόρου επί των ακινήτων (15% επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων) δεν υπερβαίνει τα όρια της κατά το Σύνταγμα ευχέρειας του νομοθέτη να διαμορφώνει το εκάστοτε φορολογικό σύστημα αλλά και το δικαίωμά του να καθορίζει τον τρόπο φορολόγησης των διαφόρων κατηγοριών φορολογουμένων και φορολογικών στοιχείων.
Με τον Ν. 3842/2010 ψηφίστηκε η αύξηση του φορολογικού συντελεστή από 3% σε 15% αναδρομικά από την 01/01/2010 υπολογιζόμενο επί της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων. Το ΣτΕ αναγνώρισε ότι είναι ένας ιδιαίτερα υψηλός φόρος, ωστόσο ο νόμος προβλέπει απαλλαγή από την καταβολή του εν λόγω φόρου, με την παροχή πληροφοριών για τους πραγματικούς για τους πραγματικούς κυρίους των ακινήτων και τη λήψη ΑΦΜ.
Η απόφαση του ΣτΕ υποστηρίζει ότι δεν γεννάται ζήτημα αντίθεσης προς την αρχή της προστατευόμενης εμπιστοσύνης από την αναδρομική αύξηση του φορολογικού συντελεστή, καθώς εμπίπτει μέσα στα όρια της επιτρεπόμενης κατά το Σύνταγμα αναδρομής. Επίσης, δεν τίθεται ούτε ζήτημα υπέρμετρης επιβάρυνσης της ιδιοκτησίας ή επέμβασης στην περιουσία των βαρυνομένων δυσανάλογη σε σχέση με τον επιδιωχθέντα από τον νομοθέτη σκοπό. Δεν τίθεται επίσης ζήτημα υπέρμετρου περιορισμού της επιχειρηματικής ελευθερίας των υπόχρεων, ο οποίος να θίγει τον πυρήνα του δικαιώματος για την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας και δεν παραβιάζονται οι συνταγματικές διατάξεις και αρχές ή οι προστατευτικές της περιουσίας διατάξεις της ΕΣΔΑ.
Οι υπόχρεοι στην καταβολή του ειδικού φόρου μπορούν σε κάθε περίπτωση να επιλέγουν είτε να απαλλαγούν από τον φόρο, υπαγόμενοι σε μία από τις προβλεπόμενες στον νόμο εξαιρέσεις είτε να πληρώνουν τον φόρο, συνεχίζοντας να απολαμβάνουν τα πλεονεκτήματα που παρέχει η ανωνυμία των πραγματικών ιδιοκτητών των ακινήτων.
Περαιτέρω διευκρινίζεται ότι προκειμένου οι Ανώνυμες Εταιρίες με καταστατική έδρα την Ελλάδα ή χώρα της ΕΕ στην περίπτωση που οι συμμετέχουσες εταιρίες έχουν έδρα εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης να λάβουν απαλλαγή από την καταβολή του Ειδικού Φόρου θα πρέπει σωρευτικά να συντρέχουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
– Οι ονομαστικές μετοχές μέχρι φυσικού προσώπου ή να δηλώνονται τα φυσικά πρόσωπα που κατέχουν τις (ανώνυμες) μετοχές (με τις εξαιρέσεις που προβλέπονται στο τρίτο και τέταρτο από το τέλος εδάφιο της παρ. 3) και τα φυσικά αυτά πρόσωπα να έχουν αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα
– Να υπάρχει σύμβαση διοικητικής συνδρομής για την καταπολέμηση της απάτης και της φοροδιαφυγής με τη χώρα στην οποία εδρεύουν οι συμμετέχουσες εταιρείες (παρένθετες).
Η πρόσθετη αυτή απαίτηση συνιστά ουσιώδες κριτήριο απαλλαγής και συμβάλλει στη σύγχρονη φορολογική διαφάνεια. Περαιτέρω, σύμφωνα με παλαιότερες αποφάσεις του ΣτΕ, δεν αντίκειται στην αρχή της αναλογικότητας ούτε δε και στην κατά το ενωσιακό δίκαιο ελεύθερη κυκλοφορία των κεφαλαίων.
Σκοπός του δημοσίου συμφέροντος είναι η καταπολέμηση της φοροδιαφυγής και της φοροαποφυγής. Ως εκ τούτου η ανταλλαγή πληροφοριών προς εξακρίβωση/ διασταύρωση και έλεγχο της ταυτότητας των φυσικών προσώπων που συμμετέχουν στις υποκείμενες στον φόρο εταιρείες, θεωρείται αναγκαία προκειμένου να επιτευχθεί ο παραπάνω σκοπός, αφού πληροφορίες σχετικά με το πραγματικό ιδιοκτησιακό καθεστώς αυτών δεν είναι δυνατόν να συλλεγούν, παρά μόνον μέσω διαδικασιών αμοιβαίας συνδρομής των αρμοδίων φορολογικών αρχών των εμπλεκομένων κρατών.
Το άρθρο δημοσιεύτηκε στο capital.gr
The possession of rights in rem over real estate entails the imposition of ENFIA annually, while their transfer is subject to Real Estate Transfer Tax or VAT. However, in addition to these taxes, legal persons and legal entities with real estate in Greece are first of all liable to pay Special Real Estate Tax (SIT), according to the requirements of Law 3091/2002. All legal entities and legal persons owning real estate in Greece are obliged to submit a declaration of NFA, with the exceptions provided for in the relevant law.
In Decision No 1312/2023, the Council of State held that the imposition of the special tax on immovable property (15% of the objective value of immovable property) does not exceed the limits of the legislature’s constitutional power to shape the tax system in question and its right to determine how the various categories of taxpayers and tax elements are taxed.
Law 3842/2010 voted to increase the tax rate from 3% to 15% retroactively from 01/01/2010 calculated on the objective value of real estate. The Council of State acknowledged that it is a particularly high tax, however the law provides for exemption from the payment of this tax, by providing information on the real owners of the real estate and obtaining a VAT number.
The decision of the Council of State argues that there is no question of contradiction with the principle of protected trust by the retroactive increase of the tax rate, as it falls within the limits of the retrospection allowed by the Constitution. Nor is there any question of an excessive burden on property or interference with the property of those charged disproportionate to the objective pursued by the legislature. There is also no question of an unreasonable restriction of the freedom to conduct a business of the obligated parties, which would affect the core of the right to conduct a business, and the constitutional provisions and principles or property protection provisions of the ECHR are not violated.
Those liable to pay the special tax may in any case choose either to be exempt from the tax, subject to one of the exceptions provided for by law, or to pay the tax, while continuing to enjoy the advantages provided by the anonymity of the real owners of the properties.
Furthermore, it is clarified that in order for Sociétés Anonymes with registered office in Greece or an EU country, in case the participating companies have their registered office outside the European Union, to receive exemption from the payment of the Special Tax, the following cumulative conditions must be met:
– Registered shares up to a natural person or declare the natural persons holding the (anonymous) shares (with the exceptions provided for in the third and fourth from the end of paragraph 3) and these natural persons must have a tax identification number in Greece
– Have an administrative assistance contract to combat fraud and tax evasion with the country where the participating companies are based (surrogates).
This additional requirement is an essential exemption criterion and contributes to modern tax transparency. Furthermore, according to previous decisions of the Council of State, it is not contrary to the principle of proportionality nor to the free movement of capital under EU law.
The public interest aims to combat tax evasion and avoidance. Therefore, the exchange of information for the purpose of verifying/cross-checking and verifying the identity of natural persons participating in taxable companies is considered necessary in order to achieve the above objective, since information on their beneficial ownership can only be collected through mutual assistance procedures of the competent tax authorities of the states concerned.