Andersen Legal in GreeceΠώληση δύο ακινήτων μέσα σε δύο έτη: Μήπως τελικά δεν είναι αφορολόγητη στα φυσικά πρόσωπα;
Ιστορικό:
Σε φορολογικό κάτοικο εξωτερικού (Ισραήλ), με φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα, καταλογίστηκε φόρος και πρόστιμο, μετά από διαπίστωση του φορολογικού ελέγχου, ότι ο φορολογούμενος έχει κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα, τα οποία προέρχονται από πώληση ακινήτων χωρίς δήλωση έναρξης επιτηδεύματος στην αρμόδια ΔΟΥ.
Ο φορολογούμενος άσκησε ενδικοφανή προσφυγή, ζητώντας την ακύρωση της πράξης προσδιορισμού του προστίμου, προβάλλοντας τους ισχυρισμούς του ότι υπήρξε παράνομος προσδιορισμός εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Απόφαση ΔΕΔ:
Η απόφαση της ΔΕΔ απέρριψε την προσφυγή, βασιζόμενη μεταξύ των άλλων στις διατάξεις των παρ. 3 και 5 του άρθρου 21, “Κέρδη από επιχειρηματική δραστηριότητα” του ν. 4172/2013 (ΦΕΚ Α’ 167), όπως ίσχυαν κατά το κρινόμενο φορολογικό έτος. Σύμφωνα λοιπόν με την παρ. 3, “Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου ως “επιχειρηματική συναλλαγή” θεωρείται κάθε μεμονωμένη πράξη με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά με σκοπό την επίτευξη κέρδους. Κάθε τρεις ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός ενός εξαμήνου θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων. Σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν ακίνητα, η περίοδος εντός της οποίας πρέπει να διενεργηθούν οι συναλλαγές είναι δύο (2) έτη. Δεν λαμβάνεται υπόψη κατά τον προσδιορισμό του κέρδους από επιχειρηματική δραστηριότητα, η πράξη πώλησης περιουσιακού στοιχείου από φυσικό πρόσωπο, το οποίο έχει αποκτηθεί αιτία κληρονομιάς ή με χαριστική αιτία από συγγενείς μέχρι δευτέρου βαθμού ή έχει διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε (5) ετών”.
Η νομολογία του ΣτΕ
Το θέμα της αγοραπωλησίας ακινήτων και της ύπαρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας έχει απασχολήσει τη νομολογία του ΣτΕ μετά την εισαγωγή της επίμαχης διάταξης. Έτσι, πολλές αποφάσεις του ΣτΕ δέχονται ότι “δεν αποτελεί “επιχείρηση” αγοραπωλησίας ακινήτων κάθε αγορά και (μετα)πώληση ακινήτων, από την οποία προκύπτει χρηματική ωφέλεια, αλλά η κατά σύστημα αγοράκαι εν συνεχεία πώληση ακινήτων κατά τρόπο, που να προκύπτει ότι από τον συνδυασμό των ενεργουμένων πράξεων αγορών και πωλήσεων ακινήτων, επιδιώκεται ο πορισμός κέρδους (από τη διαφορά τιμών αγοράς και πωλήσεως) ή/και κεφαλαίων χρησίμων για την άσκηση της εν λόγω επιχείρησης και όχι απλώς μέριμνα προς επωφελέστερη αξιοποίηση κεφαλαίων”.
Εξάλλου, δεν αποκλείεται κατά τον νόμο να συντρέχει περίπτωση “επιχείρησης” και από μεμονωμένες ή συμπτωματικές συναλλακτικές πράξεις αγοραπωλησίας ακινήτων εν γένει, εφόσον αυτές αποσκοπούν στην επίτευξη κέρδους και δεν συνιστούν απλώς αξιοποίηση κεφαλαίου.
Η εξεταζόμενη περίπτωση
Στην εξεταζόμενη από τη ΔΕΔ περίπτωση, ο προσφεύγων αγόρασε κατά την 18/01/2018 το 25% εξ αδιαιρέτου 6 οριζόντιων ιδιοκτησιών και εν συνεχεία την 10/07/2018 προχώρησε στη μεταβίβαση τους. Ως εκ τούτου σε χρονικό διάστημα περίπου 6 μηνών, αγοράστηκαν και πουλήθηκαν οι ιδιοκτησίες. Συνεπώς, πρόθεση κέρδους από την αγοραπωλησία ακινήτων διαπιστώθηκε τόσο από τον αριθμό των πωληθέντων ιδιοκτησιών, όσο και από τη σημαντική απόκλιση μεταξύ της τιμής αγοράς και πώλησής τους.
Για τον λόγο αυτό, η ΔΕΔ καταλόγισε ότι τα κέρδη αυτά προέρχονταν από την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας και ο φορολογούμενος δεν προσκόμισε επαρκή στοιχεία, από τα οποία να προκύπτει ότι ο σκοπός των αγοραπωλησιών ήταν η κάλυψη προσωπικών ή οικογενειακών αναγκών του και όχι το επιχειρηματικό κέρδος.
Απαραίτητη η έναρξη εργασιών
Γίνεται λοιπόν σαφές ότι σε περίπτωση που φυσικό πρόσωπο πληροί τις ανωτέρω προϋποθέσεις θα πρέπει να προβαίνει σε έναρξη εργασιών προκειμένου οι αγοραπωλησίες που έχουν ως σκοπό το συστηματικό κέρδος να φορολογούνται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.
Το άρθρο δημοσιεύτηκε στο capital.gr
Background:
A tax resident abroad (Israel), with a tax representative in Greece, was charged tax and a fine, after the tax audit found that the taxpayer has profits from business activity, which come from the sale of real estate without declaring the start of business to the competent tax authority.
The taxpayer filed an appeal, requesting the annulment of the act of determining the fine, presenting his claims that there was an illegal determination of income from business activity.
Decision of the Dispute Resolution Directorate:
The decision of the Dispute Resolution Directorate rejected the appeal, based among others on the provisions of paragraphs 3 and 5 of article 21, “Profits from business activity” of Law 4172/2013 (Government Gazette A’ 167), as they were in force during the considered tax year. Therefore, according to par. 3, “For the purposes of this article, a “business transaction” is considered any individual transaction by which a transaction is carried out or the systematic execution of transactions in the financial market with the aim of achieving a profit. Every three similar transactions that receive country within a six-month period are considered systematic transactions. In the case of transactions involving real estate, the period within which the transactions must be carried out is two (2) years. The transaction of the sale of an asset is not taken into account when determining the profit from a business activity by a natural person, which has been acquired as a result of inheritance or as a gift from relatives up to the second degree or has been held for a period of time longer than five (5) years”.
The jurisprudence of the Council of State
The issue of buying and selling real estate and the existence of business activity has occupied the jurisprudence of the Council of State after the introduction of the contested provision. Thus, many decisions of the Council of State accept that “every purchase and (sub)sale of real estate, from which a financial benefit results, is not a ‘business’ of buying and selling real estate, but the systematic purchase and subsequent sale of real estate in a way that results in from the combination of active transactions of real estate purchases and sales, it is sought to obtain a profit (from the difference in purchase and sale prices) and/or funds useful for the exercise of the business in question, and not simply care for more beneficial use of funds ”. Besides, it is not excluded according to the law that a case of “enterprise” also occurs from individual or occasional transactions of buying and selling real estate in general, as long as these are aimed at achieving profit and do not simply constitute the utilization of capital.
The case under consideration
In the case examined by the Dispute Resolution Directorate, the appellant bought on 18/01/2018 the undivided 25% of 6 horizontal properties and then on 10/07/2018 proceeded to transfer them. Therefore, over a period of about 6 months, properties were bought and sold. Therefore, an intention to profit from the purchase and sale of real estate was established both by the number of properties sold and by the significant discrepancy between their purchase and sale price.
For this reason, the Dispute Resolution Directorate calculated that these profits came from the exercise of business activity and the taxpayer did not provide sufficient evidence, from which it can be concluded that the purpose of the purchases and sales was to meet his personal or family needs and not business profit.
Necessary start of work
It therefore becomes clear that in case that a natural person meets the above conditions, he should proceed to start operations for the purchases and sales aimed at systematic profit to be taxed as income from business activity.