Andersen Legal in Greece
Nikos Siakantaris
Managing Partner, Andersen in Greece
Τα ακίνητα εξωτερικού στο τέλος της “αορατότητας”
Του Νίκου Σιακαντάρη
Για περισσότερο από μία δεκαετία, η διεθνής φορολογική συνεργασία έχει μετασχηματίσει ριζικά την έννοια της διαφάνειας, επεκτείνοντας την αυτόματη ανταλλαγή πληροφοριών από τους τραπεζικούς λογαριασμούς έως τα κρυπτονομίσματα. Ένα κρίσιμο κενό παρέμενε, ωστόσο, μέχρι πρόσφατα: η ακίνητη περιουσία στο εξωτερικό. Το κενό αυτό πλέον κλείνει.
Η νέα πολυμερής πρωτοβουλία του ΟΟΣΑ (OECD) για την ανταλλαγή πληροφοριών σχετικά με την ακίνητη περιουσία φιλοδοξεί να δημιουργήσει ένα διεθνές πλαίσιο μέσω του οποίου οι φορολογικές αρχές θα αποκτούν συστηματική πρόσβαση σε δεδομένα που αφορούν ακίνητα εκτός συνόρων.
Από τους τραπεζικούς λογαριασμούς στα ακίνητα
Η εξέλιξη αυτή δεν αποτελεί απλώς μια τεχνική προσαρμογή του υφιστάμενου συστήματος ανταλλαγής πληροφοριών. Συνιστά τη φυσική συνέχεια μιας μακράς πορείας προς την ενίσχυση της διεθνούς φορολογικής διαφάνειας.
Τα τελευταία χρόνια, οι φορολογικές αρχές έχουν αποκτήσει πρωτοφανή δυνατότητα πρόσβασης σε πληροφορίες για χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία μέσω του Κοινού Προτύπου Αναφοράς (CRS), ενώ η ίδια λογική έχει επεκταθεί σταδιακά και στα ψηφιακά περιουσιακά στοιχεία και στις πλατφόρμες. Η ακίνητη περιουσία αποτελούσε μέχρι σήμερα το τελευταίο μεγάλο “τυφλό σημείο”.
Η απουσία ενός αυτοματοποιημένου μηχανισμού ανταλλαγής πληροφοριών είχε ως αποτέλεσμα οι αρμόδιες αρχές να στηρίζονται κυρίως σε αιτήματα διοικητικής συνδρομής ή σε στοχευμένους φορολογικούς ελέγχους, διαδικασίες που εκ των πραγμάτων είναι περιορισμένου εύρους. Το νέο πλαίσιο φιλοδοξεί να μεταβάλει αυτή την πραγματικότητα.
Τι θα αλλάξει στην πράξη
Η βασική αρχή του νέου συστήματος είναι η εξής: οι φορολογικές αρχές θα ανταλλάσσουν πληροφορίες όχι για όλα τα ακίνητα μιας χώρας, αλλά για εκείνα που συνδέονται με φορολογικούς κατοίκους άλλης δικαιοδοσίας.
Η ταυτοποίηση αυτή βασίζεται σε κρίσιμα στοιχεία, όπως η φορολογική κατοικία και ο φορολογικός αριθμός, καθώς και σε πληροφορίες για τον πραγματικό δικαιούχο της περιουσίας. Το επίκεντρο μετατοπίζεται έτσι από το ίδιο το ακίνητο στο πρόσωπο που βρίσκεται πίσω από αυτό.
Με τον τρόπο αυτό, η ακίνητη περιουσία εντάσσεται σταδιακά στο ίδιο πλαίσιο διαφάνειας που ήδη ισχύει για τους τραπεζικούς λογαριασμούς και τα λοιπά χρηματοοικονομικά προϊόντα.
Η πρόκληση της πραγματικής ιδιοκτησίας
Η μεγαλύτερη πρόκληση για το νέο σύστημα δεν αφορά τις περιπτώσεις όπου η ιδιοκτησία εμφανίζεται απευθείας στο όνομα φυσικών προσώπων. Οι περιπτώσεις αυτές είναι, κατά κανόνα, διαχειρίσιμες.
Το πραγματικό ενδιαφέρον εντοπίζεται στις σύνθετες δομές κατοχής, όπου η κυριότητα του ακινήτου εμφανίζεται να ανήκει σε εταιρείες, εταιρείες ειδικού σκοπού, trust ή άλλες νομικές οντότητες.
Η διεθνής τάση των τελευταίων ετών είναι σαφής: οι φορολογικές αρχές επιδιώκουν να υπερβούν τα τυπικά επίπεδα ιδιοκτησίας και να εντοπίσουν τον πραγματικό δικαιούχο. Η ίδια φιλοσοφία διαπερνά και το νέο πλαίσιο, γεγονός που καθιστά την έννοια της “ανώνυμης” κατοχής ολοένα και πιο δυσχερή.
Τι σημαίνει για τους φορολογούμενους
Από πρακτικής πλευράς, η εξέλιξη αυτή δεν συνεπάγεται κατ’ ανάγκη τη δημιουργία νέων φορολογικών υποχρεώσεων. Αντίθετα, σηματοδοτεί την ενίσχυση της δυνατότητας των φορολογικών αρχών να διασταυρώνουν πληροφορίες που ήδη υφίστανται.
Οι φορολογούμενοι που διαθέτουν ακίνητα στο εξωτερικό καλούνται, συνεπώς, να επανεξετάσουν τη φορολογική τους συμμόρφωση όχι μόνο ως προς τη δήλωση των σχετικών εισοδημάτων, αλλά και ως προς τη διαφάνεια της δομής κατοχής.
Η σταδιακή ενσωμάτωση της ακίνητης περιουσίας στα διεθνή συστήματα ανταλλαγής πληροφοριών αναμένεται να περιορίσει σημαντικά τα περιθώρια αναντιστοιχιών μεταξύ δηλωθέντων και πραγματικών στοιχείων, ενισχύοντας τη στοχευμένη διενέργεια ελέγχων.
Μια εξέλιξη με ευρύτερες προεκτάσεις
Η εφαρμογή του νέου πλαισίου δεν αναμένεται να είναι άμεση. Η πολυμερής συμφωνία αποτελεί το πρώτο βήμα για τη δημιουργία ενός διεθνούς μηχανισμού ανταλλαγής πληροφοριών σχετικά με την ακίνητη περιουσία και προϋποθέτει την υπογραφή της από τις ενδιαφερόμενες χώρες, την ενσωμάτωσή της στα εθνικά τους συστήματα και την ανάπτυξη των απαραίτητων τεχνικών υποδομών.
Με βάση τον σχεδιασμό του ΟΟΣΑ, οι πρώτες ανταλλαγές πληροφοριών αναμένεται να ξεκινήσουν το 2029 και να αφορούν δεδομένα που θα συλλεχθούν τα προηγούμενα έτη. Η χρονική αυτή απόσταση υποδηλώνει ότι πρόκειται για μια σταδιακή μετάβαση και όχι για μια άμεση αλλαγή που θα επηρεάσει τους φορολογικούς ελέγχους του επόμενου έτους.
Παρά τις τεχνικές προκλήσεις, η κατεύθυνση είναι πλέον σαφής. Η διεθνής φορολογική διαφάνεια επεκτείνεται σταδιακά σε κάθε κατηγορία περιουσιακών στοιχείων.
Η εξέλιξη αυτή δεν αφορά μόνο την ενίσχυση των φορολογικών ελέγχων. Εντάσσεται σε μια ευρύτερη μετατόπιση, όπου η διαφάνεια καθίσταται βασική παράμετρος του οικονομικού περιβάλλοντος. Στο πλαίσιο αυτό, η πλήρης χαρτογράφηση της διασυνοριακής περιουσιακής κατάστασης των φορολογουμένων παύει να αποτελεί μελλοντική προοπτική και μετατρέπεται σε λειτουργική πραγματικότητα.
Το άρθρο δημοσιεύτηκε στο capital.gr
For more than a decade, international tax cooperation has steadily expanded the scope of tax transparency, extending the automatic exchange of information from bank accounts to crypto-assets. Until recently, however, one significant blind spot remained: real estate held abroad. That gap is now beginning to close.
The OECD’s new multilateral initiative on the exchange of information relating to immovable property aims to establish an international framework through which tax authorities will systematically gain access to information on real estate owned outside their jurisdictions.
From Bank Accounts to Real Estate
This development is far more than a technical enhancement of the existing exchange of information framework. It represents the next logical step in the global drive towards greater tax transparency.
Over the past decade, tax authorities have gained unprecedented access to financial information through the Common Reporting Standard (CRS), while similar reporting obligations have gradually expanded to digital assets and online platforms. Until now, real estate remained one of the last major blind spots.
Without an automated information exchange mechanism, tax authorities have largely relied on administrative assistance requests and targeted tax audits to obtain information regarding overseas property ownership—processes that are inherently limited in both scope and efficiency. The new framework seeks to fundamentally change that reality.
What Will Change in Practice?
The principle underpinning the new system is straightforward: tax authorities will exchange information not on every property located within their jurisdiction, but on properties connected to tax residents of another participating jurisdiction.
This identification process will rely on key taxpayer information, including tax residency, taxpayer identification numbers and, crucially, information on the property’s beneficial owner. As a result, the focus shifts from the asset itself to the individual ultimately controlling it.
In practice, real estate abroad is gradually becoming part of the same transparency framework that already applies to bank accounts and other financial assets.
The Challenge of Beneficial Ownership
The greatest challenge does not concern properties directly owned by individuals. Such cases are generally easier to identify and assess.
The real complexity lies in ownership structures involving companies, special purpose vehicles (SPVs), trusts and other legal entities.
International tax policy has increasingly focused on looking beyond formal legal ownership to identify the ultimate beneficial owner. The same philosophy underpins the OECD’s new framework, making anonymous ownership structures progressively more difficult to maintain.
What Does This Mean for Taxpayers?
From a practical perspective, the new initiative does not necessarily create additional tax obligations. Rather, it significantly strengthens tax authorities’ ability to verify and cross-check information that already exists.
Taxpayers holding real estate abroad should therefore reassess not only the reporting of income derived from such assets, but also the transparency of their ownership structures.
As real estate becomes integrated into international information exchange systems, discrepancies between declared and actual ownership information are expected to become increasingly visible, enabling more targeted tax audits.
A Broader Shift in International Tax Transparency
Implementation will not be immediate. The multilateral agreement represents the first step towards establishing a global information exchange mechanism for real estate and will require participating jurisdictions to sign the agreement, incorporate it into their domestic legal frameworks and develop the necessary technical infrastructure.
According to the OECD’s current roadmap, the first automatic exchanges of information are expected to commence in 2029, covering data collected during previous years. This timeline demonstrates that the initiative represents a gradual transition rather than an immediate change affecting next year’s tax audits.
Despite the technical and operational challenges ahead, the direction is now clear. International tax transparency continues to expand across virtually every category of assets.
Ultimately, this development extends well beyond strengthening tax enforcement. It reflects a broader transformation of the international tax landscape, where transparency is becoming a defining feature of the global economic environment. In this context, comprehensive visibility over taxpayers’ cross-border assets is no longer a future aspiration—it is steadily becoming an operational reality.
The article was published at capital.gr